OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tón大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗g)效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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