近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(q大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好ī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(qu大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好àn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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