万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万1亿等于多少万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的1亿等于多少万房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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