导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎ建军是哪一年n)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(r建军是哪一年én)户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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